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房贷新政来了，是利好还是鸡肋？
8月28日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，当中提及：个人住房贷款期限最长不超过40年。人行有关部门负责人表示，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
朋友圈当晚就刷屏了，但冷静下来想一想：这个新政，对普通买房人来说到底划不划算？
房贷延长后总价800万房产，月供降4313元
据乐有家研究中心测算，以深圳一套总价800万元商品住宅为例，按首付1.5成、利率3.05%、等额本息还款方式计算，纯商业贷款期限从30年延长至40年，每月月供可减少4313.47元，一年下来，可省下5.17万元。
但40年下来，总利息增加约139.19万元。30年总利息约358.7万，40年总利息约497.89万。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，40年期限为银行创新还款方式创造了条件，政策聚焦的是突破购房后最初五年的还贷瓶颈。本质是“以时间换空间”，优先解决的是眼下的现金流压力。
但40年也并不是买房人想贷就能贷，银行往往会有两道门槛：
年龄门槛，商业贷款通常要求借款人年龄在18周岁（含）以上，且“年龄+贷款年限”不超过银行规定的上限（常见的是65岁或70岁，部分银行可能放宽至75岁）。
楼龄门槛。从银行风控惯例来看，房龄较老的房子实际能贷到的年限被大幅压缩。想买老破小的刚需，想申请 40 年贷款可能无法通过。
买房时申请贷款40年
但你会还满40年吗
对于这一项房贷新政，部分网友觉得“没什么用”：
“房贷还完，钱没了，人也没了”
“你35岁买房，贷款要还到75岁，问题是能不能活到75啊？”
但你真的会还满40年吗？
目前没有官方数据统计深圳人的平均持有年限，而买房人在签房贷合同的那一刻选择最高还款年限，通常出于降低月供的需求，而非“我要还满30/40年”。实际情况是，在漫长的还款周期里，会发生很多事——结婚生子换房、孩子上学换房、收入提升提前还款……这些事大概率在20年内就会发生。
一组数据也提供了一个侧面参考。据贝壳找房页面显示，截至8月31日，当前深圳挂牌的普通住宅有72431套，接近一半（35554套）房源楼龄在20年内——对这批业主来说，他们显然不会贷满30年，更不用说40年。
身边买房的朋友里，有换房需求的，两次买房之间的间隔大概在7-10年左右，也有人在手头宽裕时会选择提前还贷，无论哪种情况，当前来看都不会贷满30年。
也因此，相比30年房贷，申请40年房贷测算出要多付的利息只是一个“理论值”，距离真实发生存在很多变数。
朋友孝雯在新政落地后第一时间就算了一笔账。她在深圳买的房子已经供了4年多，前期通过提前还贷，把月供降到5000元左右，如果还贷期限能延长10年（总年限共40年），一年下来还能省1万出头。
“比起10年利息多出20多万，眼前能省下的钱才是实实在在的，后面会考虑换房或提前还贷，根本也贷不满40年。”她说。可惜她做按揭的银行暂时还没有落实相关方案。
据财联社报道，建行已经于8月28日起按新规定执行，对于存量住房贷款，会根据客户申请延长贷款期限的具体原因、还款来源及后续还款安排进行综合评估。
据了解，建行目前的执行口径是：延长期限最长不超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与延长期限合计不超过40年。
你会因为房贷新政而考虑买房吗？
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